重磅!宁波房地产市场迎一剂政策“猛药”资金监管再加码

作者:匿名 时间:2019-10-21 12:24:11;

宁波房地产市场欢迎一剂“强心剂”的政策!10月9日晚,中国人民银行宁波市中心支行宁波市住房和城乡建设局, 宁波市银行保险监管局和宁波市住房公积金管理委员会办公室联合发布了《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》通知,进一步加强对宁波市商品房预售资金和存量房交易资金的监管,保障资金安全,保护购房者合法权益,维护房地产市场秩序。 新规定将于11月15日生效。

记者注意到,《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》明确规定了住房和建设部、中国人民银行、银行保险监管部门等“监管部门”的具体监管职责。,进一步细化了商品房各方面资金监管的具体规定,重点要求银行“加大和提升”对房地产企业预售资金的监管力度。

细则规定,住房企业应当选择商品房预售项目所在区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为基础设立商品房预售资金监管账户。根据预售批次,不得与不同监管银行签订预售资金监管协议。整个装饰住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装饰工程造价。

住房企业与抵押贷款银行签订协议时,应明确规定抵押贷款必须直接转入项目预售资金监管账户。房屋企业应将抵押贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统备案;房地产开发企业申请商品房预售许可证时,应当向当地住房和建设部门提交预售资金监管协议和抵押贷款合作协议文本。

国土房建部门在发放商品房预售许可证前,应当核对商品房项目的工程造价预算清单、预售资金监管协议、抵押贷款合作协议文本等材料,并召集相关部门、房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位、监理银行、抵押贷款银行合作披露商品房项目预售资金的监管事项及相关责任,形成书面记录。

房地产开发企业在销售过程中增加或者调整抵押贷款合作银行的,应当在签订抵押贷款合作协议或者调整后三个工作日内书面通知当地住房和建设部门。新增抵押贷款合作银行的,房地产开发企业应当将抵押贷款合作协议上传至预售资金监管系统备案。

房屋企业应当在销售现场公示预售资金监管协议、监管银行、监管账户、抵押贷款银行和监管举报电话。预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款均应存入预售资金监管账户。

房地产开发企业应向监管银行提交一份对账清单,包括合同号、净签应收金额和净签实收金额(清单样式见附件)。监督银行应核对总金额并加盖售房款总额章进行确认。房地产开发企业申请商品房预售合同备案时,应当提交经监管银行确认的对账清单。抵押贷款银行应每月向监管银行提交抵押贷款发放清单(清单样式见附件),不得将抵押贷款转入非预售资金监管账户。

商品房预售监管资金的范围为监管项目建设成本的130%。如果监理项目有该项目担保的土地抵押贷款,土地抵押贷款的本金和利息也包括在监理范围内。监督银行发现预售资金入账异常,或者发现房地产开发企业申请的项目付款明显与竣工工程量或项目进度不符时,应督促房地产开发企业或相关抵押银行进行整改,并及时向监督部门报告。

商品房监理项目符合交付条件后,房地产开发企业应当持相关证明材料向监理银行申请注销监理资金账户。商品房监理项目的土地已经抵押的(不含在建工程抵押),房地产开发企业应当在土地抵押注销后申请注销监理基金账户。房地产开发企业应当同时向当地住房和建设部门提出注销监管资本账户的申请。

房地产开发企业有下列情形之一的,由当地住宅建设部门约谈企业,暂停网络签约,责令限期整改;拒不整改的,记入房地产开发企业不良信用记录;造成损失的,承担相应的法律责任:

(一)未在售楼处显著位置公布预售资金监管协议、监管银行、监管账户、抵押贷款银行、监管举报电话等所需信息的;

(二)未按规定及时将房屋销售收入存入预售资金监管账户的;

(三)责令抵押贷款银行或者配合抵押贷款银行将商品房抵押贷款转入非预售资金监管账户;

(四)提供虚假材料申请分配商品房预售监管资金的;

(五)其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

商业银行有下列情形之一的,由监管部门责令改正;情节严重或者造成严重后果的,应当按照有关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应的法律责任:

(一)监管银行未按要求控制重点监管资金实际数额的;

(二)监督银行擅自划拨资金,或者协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的;

(三)抵押银行未按规定将预售资金转入监管账户的。

建立商品房预售资金监管体系,实施商品房预售资金网络化管理。各商业银行网络系统应与监管系统对接,确保监管信息的实时传输,并提供相应的金融服务。监管部门应积极运用监管制度,加强对资金监管的监督管理。

建设总承包单位、分包单位和建设监理单位隐瞒、编造事实或者出具虚假证明材料,占用或者协助房地产开发企业占用预售监理资金的,国土房建部门应当按照规定进行处理,并记入建筑业不良信用记录。造成损失的,承担相应的法律责任。

另一项《宁波市存量住房交易资金监管办法(试行)》严格控制宁波二手房市场的所有交易环节,规范交易程序和流程。为明确房地产经纪机构促成的存量房交易,交易双方应选择相应的提供交易资金监管服务的商业银行机构(以下简称“监管银行”)办理存量房交易资金监管。房地产经纪机构及其从业人员不得直接或间接收取和管理证券交易所的交易资金。当事人可以自行选择是否为自己完成的存量房交易办理交易资金监管。

采用资本监管的交易双方在网上签订股票型房屋买卖合同时,应同意通过资本监管交付房价。买受人需要申请个人购房商业贷款的,贷款银行和监管银行应为同一家银行,并在完成网上签约后向贷款银行申请贷款意向;申请住房公积金贷款,合同网上备案后,应当提交住房公积金贷款申请。

贷款银行和住房公积金管理部门应在受理买方贷款申请后七个工作日内明确贷款意向或完成贷款审批;申请组合贷款时,申请人应明确贷款意向,并在9个工作日内完成贷款审批,并将结果及时告知申请人。

自闭存量房屋买受人申请个人购房贷款(包括住房公积金贷款)时,贷款银行或者住房公积金贷款承办银行应当提醒当事人办理交易资金监管和自闭房价风险。购房人申请个人购房贷款(包括住房公积金贷款)必须取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款的审批后,方可办理后续交易手续。

买受人取得贷款银行贷款意向并完成住房公积金贷款审批后,双方应在五个工作日内完成纳税并向房地产登记机关申请房地产登记,并在期限内重新申请取得贷款意向和住房公积金贷款审批。

房地产经纪机构及其从业人员在为存量房买卖合同提供网上签约服务时,应当将资金监管的相关内容告知当事人,并协助当事人与监管银行签订资金监管协议。

监管部门和监管银行应建立信息交换机制,通过房地产市场监管服务平台实现住房信息查询、网上签订存量房交易资金监管协议、贷款业务处理、监管资金划转等信息共享。

监管银行在提供交易资金监管服务过程中违反资金监管规定的,监管部门应当责令整改;情节严重或者造成严重后果的,应当按照有关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应的法律责任。

房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,违反有关规定的,由属地住宅建设部门约谈经纪机构负责人,责令限期整改;拒不整改或者整改不符合要求的,暂停网络签约,记入房地产经纪机构及其从业人员不良信用记录,情节严重的取消监管服务平台使用权限,办理经纪机构备案资格;造成损失的,承担相应的法律责任。

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